申博太阳城平台注册,富力内部公文称原则上不再拿地 乃李思廉亲自撰写

时间:2020-01-09 12:14:16    浏览量:1524    

申博太阳城平台注册,富力内部公文称原则上不再拿地 乃李思廉亲自撰写

申博太阳城平台注册,董小姐 | 摸底八家房企的投资心态:阵营又分裂了

原创: 董大小姐 一勺言

有一种投资,当你恐惧的时候,总有人正在贪婪。而彼此都认为,是对方踩错了点。

此刻,投资冰与火的暗流正在每一块土地上演。

一家谨慎出手的公司对面,几乎都站着另一家正在狂飙突进的吞地狂魔。

这段时间,董小姐了解了一圈,发现它有愈演愈烈的势头。

最早,富力一则内部公文,向市场发出了凛冬将至的信号,这家公司宣称自己原则上不再拿地了。后来才知道,这个公文不是秘书写的,居然是李思廉自己写的。

一时间众声喧哗。

没两天,董小姐打听到,在万科的一些城市,谨慎拿地开始成为一道不公开的内部口令,飘荡在投拓的心头。

一些地方因为存货不多,想去三四线打点粮食,被万科直接摁住了萌动的心。

对万科这样一个极度追求平衡感的公司,这么一套逻辑一定很受用——哪怕吃存量,也比拿高价地、拿错地,天天背负巨额银行贷款强。

接着,开始有朋友告诉董小姐,碧桂园去年下半年在拿地动作上有所收敛,今年上半年放开了一段时间。

而现在,他们又回到了谨慎投资的区间里。

在刚刚举办的分析师会议上,董小姐打听到,莫斌承认了三四五线城市下半年将面临巨大压力。如果低能级市场真的很差,就算降价也卖不动。

但他也认为,碧桂园走过了很多行业周期,所以受到的影响相对可控。

这个尺度,比媒体业绩会上的发言尺度,还是要大一点。

至于龙湖,这一阵依然比较谨慎。

龙湖内部对项目净利润提了更高要求,一度要求到12个点。

其实,今年上半年,市场上更普遍的项目净利润空间是在5—8个点。

‘龙湖在各地扩张没有那么猛了,虽然也拿了一些地,但更多是补仓性质。’

昨天,融创董事长孙宏斌在业绩会上说,融创今年下半年会严格控制投资节奏。从5月开始,他们就基本叫停了去公开市场拿地。

‘下半年没有拿地指标,除非是特别好的拿地机会。现在基本上是停止(拿地)的。’孙宏斌说。

土地是粮票,是弹药,看到这些知名公司陆续给自己戴上保守牌投资帽子,你很容易会认为,这是一个共振感极强的集体应激反应。

在资金和市场趋紧的大势之下,守即是攻。

不过,在这些谨慎的公司阵营对岸,还有一类公司正在反其道而行。

董小姐发现,金科此刻就站在了他们的对面。

除了深耕重庆大本营,这家曾经专注在重庆区域外其他核心城市的公司,现在开始放开手脚,去全国三四线搜罗地块,悄悄做了一次投资策略的大掉头。

公司高层内部认为,现在,全国三四线城市才是有投资价值的竞争低烈度区域。

一位高管就在金科内部说,‘东部三线城市再差,也比重庆县城强啊。’

董小姐多方了解了下,2018年,金科做投资,还会以城市清单为指导,一个区域大多要求进入六个城市左右,当然它们必须是当地最好的城市,清单外不准去投资。

而2019年春节后,总裁喻林强下令,金科做投资要全线突击。再之后,可以先进地级市和县级市。

在大公司们都谨慎到不太敢动的时候,金科反而敢调转方向盘,朝三四线城市撒钱,扩充土储,这一波操作真的十分瞠目。

据说,这条新路线曾经是金科前任投资总坚决反对的路线。

当董小姐发现,金科第一个站出来,将第一批新城控股的三四线项目收归囊中,才恍然大悟,他们投资策略的转向与收购资产包,原来是因果联系。

这和他们在三四线招拍挂场上的积极姿态,也是一种正相关。

作为一家集团强管控公司,董小姐打听到,如今,金科一反常态,把招拍挂的立项权交给了区域。以后,项目投资只要问题不是太大,集团都不再做过多干涉。

这看起来像一场为了追赶1500亿销售目标的战术储备,一个目标倒逼的行动。

上一次进行投资掉头的还是阳光城。

自从2017年,朱荣斌执掌阳光城以后,这家公司就开始把驶向一二线的投资战船往三四线拉。

在之后的时间里,董小姐听说,当时同样对三四线非常感冒的一家龙头公司,和阳光城在不少地方的土地市场,都发生了正面碰撞。

以至于,对方公司有一位高管在内部说,在抢地的时候,要打尽最后一刻子弹,然后高价扔给阳光城。

单纯就这个想法透露出的火药味,已经相当浓烈。

‘每一个去三四线冲杀过的公司,都难免踩到过几个雷。’一位投资线的朋友说。

然而,没过多久,这家对手公司就一个转身,开启了在三四线城市严控土地的节奏。

这个故事,告诉我们,从来没有一劳永逸、持之以恒的投资偏好。行业的周期越来越MINI,切换的太快,只有跟着行业的风吹草动,短周期频操作,才可能走得更远。

可惜,最大的难点在于,只有事过境迁后,你才能知道调整是不是对的,这是一个风险与梦想的复杂函数。

聊到三四线,就不能不聊到中梁。这家公司今年也在内部发出了要继续加大三四线,同时加大二线城市布局的动员。

董小姐打听到,今年上半年,中梁内部规定,二线城市项目净利润达到5%,三四线城市项目净利润到8%,就都可以拿下。这个点数比之前有所降低,是张开怀抱的节奏。

旭辉也增加了自己多元化拿地的途径,在很多地方想办法提高合作的权益比。

和那些渴望按兵不动的同行不一样,至少看起来,他们还流露出了希望在土地场上继续放马驰骋一阵子的姿态。

以上这两类公司,南辕北辙,姿态两极,是董小姐观察到的、在投资场上存在感都很强的两个阵营。

再看深一层,这两大阵营,其实从来不是泾渭分明。

此时此刻,他们的跑步姿势,更多受到了两类思维模式的主导和裹挟。

一类,是大家都很熟悉的规模管理思维。

信奉规模论的公司,是假定拿了土地就能轻易融资,以及顺利兑现给市场卖出去,举着高杠杆却无所畏惧,他们的关注点更多在于,我怎么做可以多拿地,多融资,加快销售开发周期,然后做大规模?

这类公司为了规模,可以从容接受更高利息的融资。

另一类,就是现金流管理思维。

这类公司是首先假定融资非常不容易,更加重视未来半年到一年,公司的资金流入和流出怎么去做平衡,他们首先要的是财务安全。

与其说,信奉现金流管理模式的公司害怕借钱背利息,不如说,他们更关注资金的时间价值和节点,希望多用集团的自由现金流去拿地,减少外部高息融资。

如果不能有效融资,或者看到现金流缺口扩大,他们宁可放弃暂时的土地增量的机会。

插一句,港资地产商普遍都是现金流管理思维的粉丝。

在这两个思维模式之下,不同公司的站队无处不在。董小姐提醒一下,很多公司都会说自己也看重现金流与财务安全,但是,评价它们,不是看它们怎么说,而要看它们实际的行为。

今天,摆出谨慎拿地姿态的万科,其实很早就开始从规模论转向现金流管理,财务驱动,强调周期内一旦现金流平不掉,就不能拿地。

伴随今年下半年地产融资难度加码,很多公司或主动或被动地,从规模思维走向了现金流管理思维。

于是,我们看到很多大块头公司,自然而然走向了保守的角落。

而更多地产公司,是在现金流理论和规模理论之间寻找平衡。

一些中小型公司,还需要把自己的明天系在规模上,于是,他们在投资板块表现出了更多血性。

总之,过去一边倒向规模论的公司行情,要改变了。

战略就是因时而动。

行业融资hard模式开启。想要海阔天空,是往前一步,还是退后一步,还真不好说。

这个时候仍在高负债冲规模的公司,只能说,你们是真的勇士。

年轻的公司往往无所畏惧,需要冲破一个临界点。而老人家姿态保守,也活得更久。

比如那些经历过最多金融风暴的港资公司,最终就是以最保守的形象出现在大众面前,走入彻底的现金流管理模式。

在这一行,从来就是,有人辞官归故里,有人漏夜赶科场。各有各的选择,各有各的节奏。

这就是当前全国土地投资热情冰火分化的大势里,每一个阵营落脚的土壤。

接下来,董小姐更好奇的问题是,你所在的公司属于哪一类阵营?

在投资这件事上,你感知到了水温的变化吗?

 

责任编辑:梁斌 SF055

治理租金贷,要“排雷”更要“降火”